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又一年过去了，百万转售组屋单位销量又创纪录。2024 年，以至少S$100万转售的组屋单位共计 1,035个，创下百万组屋销量的历史新高。

2020 年，82个转售组屋单位以S$100万及以上的价格成交。自此，百万组屋销售记录一次次被改写。2021 年至 2023 年，百万组屋销量达三位数，并在 2024 年突破 1,000 个（见图表 1）。2024 年转售的 1,035 个转售组屋是 2023 年售出的469 个单位的两倍以上。博纳产业预测，2025 年转售的百万组屋单位数量将居高不下（稍后详细介绍）。

曾经罕见的现象（如：2012 年至 2014 年每年交易量不到 10 笔）如今越来越常见，并且将成为组屋转售市场未来的新常态。话虽如此，百万组屋单位仍占整体组屋转售量的小部分，2024 年占比大约是 3.7%。
 

图 1：成交价至少S$100万的转售组屋交易量

剖析 2024 年的百万组屋交易
交易数据分析显示，2024 年百万转售组屋交易量最多的市镇是加冷黄埔（Kallang Whampoa），交易量共计156 笔。加冷黄埔在 2024 年之前从未名列前茅。在这 156 个单位中，约 43% 来自圣乔治巷（St. George’s Lane）的St. George’s Towers，这个组屋项目最近年满 5 年最低居住年限（MOP）。

紧随加冷黄埔后的成熟市镇大巴窑（Toa Payoh）位居第二，2024 年百万组屋销量达144 个单位。其中，31% 单位剩余屋契为 94 年或以上，包括最近刚满MOP的碧黛丽园通道（Bidadari Park Drive）项目Alkaff Vista 的 24 个单位。

红山（Bukit Merah）排名第三，2024 年百万组屋交易量达 135 个，而女皇镇（Queenstown）类似交易则有 109 笔。2024年7 月，女皇镇玛格烈通道（Margaret Drive）的一套5-房式组屋以约 S$173 万的成交价，成为有史以来最昂贵的转售组屋单位。这笔交易并没有在销售数据中出现，因为单位所在的大楼落成不到 5 年。

从组屋单位类型来看，2024 年售出的百万组屋包括四间3-房式组屋（皆为排屋）、381 个4-房式组屋、392 个 5-房式组屋、254 个公寓式组屋和4个多代同堂组屋。其中，屋龄最久的是加冷黄埔的四间排屋（惹兰马摩Jalan Ma'mor 和惹兰巴合宜亚 Jalan Bahagia），排屋于2024 年转售时的剩余屋契为 47 年。

值得注意的是，多年来，不仅百万组屋转售量有所增加，此类交易的成交价价位也在逐渐增长。比如，2021 年以前没有超过 S$130 万的交易（见表 1）。随后，2021 年的组屋转售交易，有一部分成交价介于 S$130 万至 S$140 万，到了2022 年则为 S$140 万至 S$150 万，并在2023 年和 2024 年突破S$150 万。百万组屋成交价的上涨也反映了整体组屋转售价格在过去几年的增长。

建屋发展局组屋转售价格指数显示，组屋转售价格从 2019 年到 2023 年连续五年增长。当中，2021 年和 2022 年增长尤为强劲，分别增长 12.7% 和 10.4%。初步预估数据显示，组屋转售价格在 2023 年增长 4.9% 后，2024 年累计增幅为 9.6%。
 

表 1: 2017年起每年百万组屋成交价价位

来源：博纳研究、诲补迟补.驳辞惫.蝉驳 (数据截至2024年12月31日) (*数据不包括女皇镇的 S$173 万交易，这座组屋在出售时未满 5 年，因此未反映在数据中)

以成交时的剩余屋契来分析百万组屋交易，不难发现组屋单位剩余屋契 94 年或更长的比例从 2023&苍产蝉辫;年的 6.6% 跃升至 2024&苍产蝉辫;年的 13.6%（见图 2）。这些组屋中有不少单位于近期年满各自项目的 MOP（包括St. George’s Towers和 Alkaff Vista）。另一个出现增长的部分是那些剩余屋契 50 年至 59 年的组屋，占 2024&苍产蝉辫;年成交的百万组屋中的近 6%，而 2023&苍产蝉辫;年这一比例为 3.8%。这些旧组屋当中，大多数都是面积超过 130 平方米的宽敞单位，包括双层公寓式组屋和大型组屋。

图 2：百万组屋剩余屋契时长分布比例

博纳产业预计，2025 年百万组屋转售量可能居高不下并再次超过 1,000 个单位，因为人们对地点优越且特色独特的转售组屋还是有浓厚的兴趣。成交的百万组屋单位通常位于市区内或市区附近，可轻松前往地铁站和便利设施。这些单位也可能位于可欣赏周围美景的高楼层、房子面积宽敞，和/或剩余屋契较长。由此，博纳产业估计，部分在 2025 年有望年满 5 年 MOP 的项目（可能包括 Clementi Crest、Ang Mo Kio Court 和 Alkaff Courtview）或将增加今年百万组屋的销量。

2024&苍产蝉辫;年整体组屋转售市场

组屋转售量于12月小幅增加，结束了连续四个月的下滑。销售数据显示，12月组屋转售量为 2,127 个单位（见图 3），较上个月1,937  个单位的交易量高出 10%。随着销量的回升，12  月的平均转售价也出现了小幅增长，从 11 月的S$635,266 微长 0.4% 至S$637,681 。

建屋局数据显示，2024&苍产蝉辫;年第四季（截至 12 月 30 日）组屋转售量共有 6,314 笔交易，全年转售量估计为 28,876 个单位，比 2023&苍产蝉辫;年全年转售的 26,735 个单位多出 8%。2024  年第四季的组屋转售量明显低于上一季售出的 8,142 个单位。

2024  年第四季销售疲软可能由多种原因造成，包括交易量往往较低的年底季节性淡季，也可能是 2024&苍产蝉辫;年 8 月降温措施对市场的影响，以及10 月预购组屋销售（BTO）活动推出的大量新单位可能引开了转售市场的部分潜在买家。

2024  年 8 月，政府将建屋局房贷的贷款与估值比率（LTV）顶限从 80% 下调五个百分点至 75%，来抑制需求并控制组屋转售价。

博纳产业预计，2025 年全年组屋转售价格可能增长5% 至 7%，而转售量可能会达 29,000 至 30,000 个单位。

图3：组屋转售量和平均转售价

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